低投入高回报 经济型酒店助涨地产投资热潮

　　近几年来，高速增长的经济为中国各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，在旺盛的需求与巨大的市场空间推动下，中国的经济型酒店有了较大发展，越来越多的地产投资者把关注的目光投注于这个市场。其投资模式、如何选址、投资回报率以及发展前景等问题都是投资者在投资过程中关注的焦点。 　　　品牌排行：中外资经济型酒店加速扩充份额 　　　中国经济型连锁酒店网于日前公布的“2007中国经济型连锁酒店品牌10月榜”显示出，经济型酒店竞争日趋激烈，与上一季度相比，在如此短时间内，前十位的品牌排名发生了较大变化。除如家继续保持客房总数第一外，第二至七名的排位全部变更。莫泰、7天、汉庭等上升，锦江之星、速8、格林豪泰等下降。其中，排名第4的7天以48%的门店增长速度，继续列增幅第一。 　　　以北京的经济型连锁酒店市场为例，据统计目前北京的经济型酒店已近100家，其中，仅如家、锦江之星、7天、速8这4大经济型连锁酒店品牌在京城开设的连锁酒店就已达到64家，而外资酒店中速8在北京已有10家连锁酒店，格林豪泰已建成3家。据业内人士预计，2008年奥运会开幕前，北京的经济型酒店将会达到150家。 　　　记者同时获悉，除本土品牌的经济型酒店在加速扩充的脚步外，更多海外强势经济型酒店公司也都在抓紧机会进入或扩大在国内市场的份额，包括英国洲际、法国雅高、美国速8、万豪、戴斯等国际酒店集团，他们纷纷通过输出其经济型酒店管理品牌在北京乃至全国选择物业，通过购买或合作输出品牌的方式进行经济型酒店的扩张。 　　　联合共赢：经济型酒店携手房地产 　　　在国内外酒店品牌大举进入经济型酒店市场的同时，海外基金及国内民间资本也瞄准了这一市场，纷纷试水经济型酒店。而地产商联手酒店管理公司共同开发，成为经济型酒店投资的普遍模式。在频繁出台的针对住宅市场的房地产紧缩政策之下，商业地产投资升温趋势已十分明显，尤其酒店投资产品逐渐成为了投资的热选。 　　　地产投资者们逐渐意识到，经济型酒店与写字楼、商铺一样，也是一种可以分割出售、出租并快速变现的商业地产模式。如果长期持有，只要找到合适的酒店管理公司合作，开发商也能收取稳定的回报。速8国际酒店管理有限公司总裁兼CEO柏力曾指出经济型酒店行业与地产行业的联动关系——经济型酒店更适合作为商业地产项目来运作。但同时，开发商又很清楚其对专业性的要求，于是与知名品牌的酒店管理公司合作成为他们的共识。 　　　据了解，目前国际著名酒店管理集团通过旗下的经济型酒店品牌扩张主要有三种模式。其一为酒店管理集团和房地产基金或房地产项目的投资者合作，主要由房地产基金或者是投资者投资购买房地产项目，然后由国际著名酒店管理集团进行管理，酒店管理集团主要是获得管理费用。其二是酒店管理集团直接投资购买房地产项目。其三则是特许加盟形式，即以品牌为核心、在客源、管理质量上采取统一标准。 　　　以速8和宜必思这两大酒店品牌为例，前者为世界最大的经济型特许经营酒店之一，其在中国与地产商合作采用了特许加盟形式，通过改造原有酒店物业为符合速8规范的物业模式，或与本地开发商合作直接开发经济型酒店来运营；而后者隶属于欧洲排名第一的法国雅高（Accor）酒店集团，其倾向直接购买房产，坚持投资新建，采取全资形式，虽然动用资金量比较大，扩张速度慢，但集团的控制力很强，容易形成统一的市场营销网络、坚持标准化经营。 　　　业内知情人士向记者透露，国外很多酒店管理集团本身的酒店经营可能亏损，但他们经营商业地产、将周围的一些酒店物业进行出租从而获取收益，实际上这些收益会高于酒店本身的盈利。目前在国内也开始有不少地产商与酒店合作，尤其看好知名品牌的酒店管理公司，把自己的酒店通过租赁或其他形式交给他们，从而实现双赢。 　　　空间潜力：从10%到80% 　　　“经济型酒店的市场需求十分旺盛，像美国前十名酒店的品牌就占据了整个酒店市场80%的份额，但中国的品牌酒店前十名占据市场份额仍然很小，如家、锦江之星、7天、格林豪泰、莫泰等中外资酒店的总和还占不到10%，整个行业还有很大的提升空间。”如家快捷酒店有关负责人在分析经济型酒店市场发展状况时指出，从产业角度看，它还在产业发展的初期，仍有很大的空间 ；从整个中国经济环境的改善来说，商旅市场的逐年扩大也会带来非常巨大的市场容量。 　　　记者从戴德梁行酒店管理部了解到，中国的经济型酒店始于1996年，受巨大市场潜力、较短的投资回报期以及经济型酒店所附着土地资源升值空间的诱惑，开始在全国各地大肆兴建，至2006年底，客房数已经超过10万间，数量约为1000家。 　　　有资料显示，目前我国经济型酒店连锁品牌已超过100家。但业内人士均认为我国的经济型酒店并没有饱和。“毕竟这个行业还处于发展的初期，即便拥有几万家客房的如家，也仅仅是不到2%的市场占有率，因为就其他行业而言，一个品牌正常地应该占到市场20%～30%，可见这个市场空间还有多大。”如家方面向记者表示。 　　　尤其是近几年来中国的经济发展形势看好，加上奥运会与世博会等世界性活动所带来的机遇，这都意味着未来的几年里，市场还会有较大的酒店空缺，这个供应缺口需要靠新建酒店和改建原有酒店来解决，其中的投资潜力和收益前景可谓巨大。 　　　低投高收：赢取20%高额回报 　　　据中国饭店协会行业资料统计，在目前中国饭店业整体利润水平还是亏损的情况下，经济型酒店经营利润率却平均能达到50%，入住率甚至可高达80%～95%，投资回报率则在10%～20%。相比于国内部分中高档酒店大都存在投入产出比低、客房空置率高的问题，有业内人士计算，如果经济型酒店能保证90%以上的入住率，3年左右即可收回投资，而高档酒店则需要15年。 　　　在旺盛的市场需求带动下，经济型酒店投资回报率显然非常可观。一般开设一家经济型酒店所需房产建筑面积5000平方米即可，投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造，投资额约为1000万元左右；如果在空地上兴建，投资费用大概为2000万元。若加盟品牌经济型酒店，投资者还需缴纳一定数额的加盟金，以及按酒店营业额3%左右比例缴纳品牌管理费和市场营销费。 　　　据记者了解，目前加盟7天投资回报率已高达26%，单店开店成本为500万，启动项目还需要50万的现金流做前期运营支撑。一般情况下回收期在4～4.5年。 　　　合理选址：意谓成功60% 　　　在经济型酒店投资热潮升温的同时，其选址却变得越来越难，一定程度上成为了制约其扩张的瓶颈。 　　　酒店投资专家认为，地段的重要性源于它所能带来的收益，对于经济型酒店而言，地段的意义主要在于充足的客源与完善的配套。业内人士普遍认为，选择了一个好的地段就成功了60%。只有充足的客源保证了高的入住率，才能在成本控制的基础上形成可观的利润。而地段内充足完善的配套设施，则可以使经济型酒店更能集中精力专注于主营业务，为客户提供更加专业化的服务。资料显示，美国的经济型酒店要求在15分钟的车程范围内必须有餐馆、购物中心、加油站或社区等设施。 　　　因此，经济型酒店选址的基本要求是选择有大量商务和旅游人员进出的城市，一般为省会城市或经济发达城市，同时要在人员流动量大、交通方便、且具有相对成熟的城市配套的区域。最好的选址应该是在主干道旁，便利的交通能够方便大型旅游车辆通行；其次，在区域的安排上，经济型酒店所选择的区域位置一定要在商业商务网点、写字楼、旅游景点等地区附近，也可以是大型居住社区或知名楼盘附近步行可通达的范围内。 　　　酒店投资专家同时指出，经济型酒店是以提供有限服务、经济实惠为卖点的酒店形态，注重性价比是其目标客户的本质特征。因此，选址一方面要足以支撑酒店的客源和品质，另一方面出于成本和价格控制的需要，所选地段的地价不能过于昂贵。 　　　记者在采访中了解到，如家在选址时会尽量靠近一些商务区和酒店配套比较匹配的地方，周围拥有良好的购物、餐饮和娱乐场所，以保证客人需要的便利服务和条件。而7天连锁酒店的前期选址更是通过一整套优化系统的判定以后得出的结果，在选择具体的物业时，7天连锁酒店则会多半考虑省会城市或经济发达城市，有充足的商务客源，该物业所处区域必须交通便利，通往商务区及机场火车站方便快捷，同时要有合理的物业租金，客房数约在80～120间。 　　　扩张进行时：融资、收购、重组领衔主演 　　　记者查阅有关统计资料发现，今年以来国内几家著名的经济型酒店不断融资扩张几近到“疯狂”程度。仅如家快捷酒店、上海莫泰连锁酒店、上海锦江之星和7天连锁酒店这国内经济型酒店“四强”，去年一年就新增客房9000多间。 　　　如家自2003年引入首笔巨额风险投资后，2005年出让25%股权，募集1亿美元进行规模扩张；2006年在纳斯达克和香港联交所成功上市后，再次从海外获得扩张资金，一年内旗下连锁店从80家增至140家。 　　　莫泰连锁酒店则通过出让部分股权已获得2000万美元海外资金，同时手持莫泰168、莫泰268以及莫泰QQ三个品牌而加快扩张速度，打算今年三季度赴海外上市。 　　　锦江之星同样在纳斯达克和香港联交所上市，2007年初又获得上属控股公司注入的10多亿元资金，目前锦江之星拥有直营和加盟店80多家。 　　　7天连锁酒店于2006年底获海外基金公司投入1000万美元之后，直营店已达到30家，签约店达到60家；日前该公司更是积极筹备上市，预计到2007年底，将拥有酒店超过150家，2010年累计开业总店达到500家。 　　　中国饭店协会公布的《2007中国经济型饭店调查报告》显示，中国经济型酒店的入住率已从2005年的平均89%跌至2006年的平均82.4%，平均客房价格则从2005年的328元降到了209元。另一方面，随着房地产市场价格节节攀高，物业租赁费大幅上涨，对比3年前物业成本已上涨100%以上，仅2007年经济型酒店物业成本相比2006年就上升了超过40%。与此同时，经济型酒店还面临人力资源、标准化服务、管理系统等一系列困难的挑战。 　　　迫于成本增加和利润下降的双重压力，一些规模小的经济型连锁酒店或倒闭或被其他实力更强的竞争对手吞并将是意料之中的事。“无论是做房地产的或是有海外基金背景的酒店投资者，发展到一定程度之后肯定会有更远的打算，比如可能通过上市以谋求更大发展，如果不能上市的就可能会被卖掉，通过与大品牌合作，或被大品牌的重组收购来获得发展。”如家有关负责人在谈及行业收购现象时向记者感叹，“对于经济型酒店行业来说，目前更多地还是通过不断地圈地、拿物业来开店扩张这种模式为主，但在未来一两年里，上述收购兼并的浪潮将会增多起来。”

本文链接地址：http://www.kuaijieair.com/news/show-12016.html