表面火热的上海酒店隐现冰火两重天

　　不久前，全球最大的连锁酒店美国胜腾国际酒店集团旗下“幼子”———华美达encore品牌入驻上海北外滩，带动了沪上又一轮酒店投资热。“近年来，无论是经济型酒店还是高端酒店都可谓遍地开花。酒店业总体的发展趋势看好。”仲量联行酒店集团副总裁吴雨墨向笔者透露。　　然而，表面火热的酒店市场还是存在不均衡发展。据仲量联行数据显示，2007年上半年，上海四/五星级酒店的入住率较去年下降2%左右。“其根本原因在于去年底至今，上海新增酒店过多，”吴雨墨坦陈，“这种状况最终会导致高档酒店的分化。未来，处于经济型酒店和五星级酒店中间的四星级酒店，将在腹背受敌的冷遇中前行。” 　　供求结构失调 　　相对于四星级酒店的迷茫，经济型酒店也饱受过剩论调的炮轰。有专家预计，2007年上海的新增客房总数至少有18576间，远远超过专家折算的市场新增需求量11584间。 　　然而，摆在眼前的事实是，2010年世博会等会展的大量酒店需求仍然难以填补。此前，仲量联行酒店集团中国区行政副总裁安德瑞就曾公开指出，上海商业活动的发展将直接带动酒店业发展。尤其是会展设施的增加，如上海新国际展览中心的扩建，将给酒店业带来可观的需求量。此外，2010年上海世博会也刺激新增供给量的增长。 　　在已公布的上海市“十一五”商业规划中，几乎所有的区县都明确未来几年内重点发展酒店，特别是高星级酒店。“经济型酒店确实开始趋于饱和，但高星级酒店仍然有强劲的发展空间。”嘉凯行销运营总监林戈说，“从宏观来看，尽管酒店需求巨大，但还存在阶段性繁荣和结构性失调等现状。” 　　这种状况在F1等重大赛事期间尤为凸现。据了解，去年F1赛事期间，安亭新镇的酒店全部爆满，但仍然不能满足市场需求。赛程期间仍有很多“无店可归”的旅者无奈选择中心区的酒店：白天到嘉定参加赛事，晚上再回到中心区休息，不仅增加成本，也带来交通拥挤等麻烦。 　　“结构性失调主要表现在热点区域长期稀缺，”林戈坦陈，“像陆家嘴、南京西路和北外滩等热点区域，未来的国际化空间不可限量，而酒店的供应量却越来越狭窄。” 　　曾有消息灵通人士透露，政府有意回购世博园附近住宅项目，用以充当2010年酒店的“候补队员”。“这种做法也是有可能的，”上海金冠酒店服务有限公司企划总监周子景说，“因为我听说政府已经联系杭州和嘉兴等长三角城市的酒店来应急2010年世博会的需求。” 　　“如家”梦寐 　　“开店-融资-扩张”，如家模式的成功，无疑滋生了更多投资者的梦寐。越来越多的房地产开发商也企图在经济型酒店领域分一杯羹。 　　“这其中很大一部分都是投机分子。目的只有一个，就是上市圈钱，有的甚至在套现后就跑路，”一知情人士向笔者透露，“作为酒店产品的开发商，先期只需引进知名的酒店品牌，然后再分散销售酒店客房。经过一定时间的准备，在审核条件相对宽松的美国副板上市，一旦上市融资后就卷铺盖走人，甚至已经等不及酒店扩张带来的更大利益。但可怜的只是那些酒店的小投资客。” 　　“很多酒店的土地性质都是办公用地。这就像阳光下合理避税一样，办公用地也可以用来做酒店，”该人士称，“只是土地所有权年限要严格按照规定中执行。” 　　当然，还有很多开发商为了规避90/70等政策带来的风险选择了开发酒店并长期持有该物业。“我初步了解了一下，几乎所有的开发商都或多或少地持有酒店物业，”吴雨墨说，“因为酒店确实会带来相对稳定的收益。” 　　“实际上，很多情况是政府将酒店作为拿地的交换条件，使开发商被迫开发酒店产品，”一业内人士透露，“而这种酒店无论地段条件如何，多数被硬性规定为五星级酒店，来凸显政绩。像珠海等很多城市都存在此种现象。” 　　另有消息透露，如家正在与邮政储蓄酒店洽谈收购合作。邮政储蓄在全国28个省市自治县拥有近600家1-3星级的酒店产品，一旦洽购成功，“如家无疑成为国内酒店业的巨头。”吴雨墨感慨地说。　　投资险象丛生 　　仲量联行酒店集团认为，目前投资者对中国的酒店投资市场逐渐熟悉，呈现投资者类型多样化、对服务式公寓、中档市场和经济型酒店的兴趣增加等特点。而华美达等产权式酒店成为了投资热点。 　　据知情人士透露，定位为设计型高档酒店的华美达En鄄core酒店上市价格略微比同处北外滩的毛坯房价格高。此外，华美达酒店在购房协议中与业主签订了统一回租的条款，并保证税后约7.5%的投资回报率。这在酒店投资领域中性价比较高。此外，北外滩沿线是上海最有价值的酒店区之一，也是发展最为迅速的商务区之一。北外滩沿线具有天然的旅游磁石效应，而四平路商务区集中了大量的商旅群体。同时，依靠华美达全球客户预订系统，未来酒店客源将得到足够保证。预计，60–65%的客源将来自国内市场，35–40%来自国际市场。这其中，60%为商务散客。 　　实际上，业主买房的第一属性就是投资，买住宅还是酒店不仅仅要看暂时的居住功能，还要考虑不动产的增值性。如此看来，投资保证租金回报的酒店产品似乎更有优势。从投资人的角度看，产品签订协议，势必可以在一段时间和一定程度上承担产品的投资风险。 　　当然，鉴于酒店开发商的短期套现行为，中小投资客在投资之初就要认清项目的可持续性。林戈建议，选择像华美达等国际酒店品牌作为投资对象相对风险较低。 　　酒店品牌 　　 凯宾斯基 　　凯宾斯基酒店是世界上最古老的豪华酒店，最初建立于1897年。酒店集团则创建于德国，现旗下酒店遍布欧洲、中东、非洲、南美和亚洲，在北京、柏林、布达佩斯、伊斯坦布尔、德累斯顿和圣莫里茨等地拥有45处以上的私人酒店和特色酒店。 　　华美达 　　华美达是全球500强的美国胜腾国际酒店集团旗下品牌。目前，华美达在全球拥有近2000家酒店。在中国的香港、广州、武汉等城市也拥有五星级华美达广场、四星级华美达酒店等数十家酒店。　　如家 　　如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团———首都旅游国际酒店集团、中国最大的酒店分销商———携程旅行服务公司共同投资组建。　　公司借鉴在欧美完善成熟的经济型酒店模式，为商务和休闲旅行等客人提供“干净、温馨”的酒店产品，倡导“适度生活，自然自在”的生活理念。 　　莫泰 　　继成功投资建设、经营三、四星级酒店后，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向锁定在发展经济型旅店上。2002年，公司成立了上海莫泰(Motel)连锁旅店管理有限公司，打造全新的经济型旅店品牌“Motel168”。未来数年，公司将以每年新建30-40家的速度扩张，形成规模经济，迅速占领市场。

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