酒店商业地产联姻生不逢时 或遭抛弃恶果？

　　近日，有消息称：黄光裕拟清理闲置土地，60亿涉足酒店业。可见，酒店业已经俨然成为资本大鳄们转移资产的主要栖息地，点击率如此之高的商业地产与酒店联姻，在星级酒店已经遭遇冰河期的情况下，高价投资酒店，产出会成正比吗？这场生不逢时的联姻终究会给地产商们带来的是陷阱还是馅饼？

　　酒店国际品牌示爱商业地产

　　据相关资料了解，借机世博，长三角旅游业有望从客源分享、酒店联营等低层次合作进升到旅游共同市场的培育，不仅禀赋各异的旅游资源可以得到整合性开发，还有可能促成多元化投资、跨地区经营的旅游大集团，催生长三角旅游的统一质量管理体系、中外市场共同开发体系、资产运作体系、人才交流体系、联合投资体系等。上海市旅委市场管理处副处长陈雪羽曾向媒体表示：按上海旅游业的发展态势和世博会的需求，2010年上海的酒店床位将从现在的27万张增至40万张，星级酒店的床位将从现在的9万张增至17万张。

　　面对世博空前需求，及旅游市场的广阔的发展前景，据一些酒店的投资人透露：长三角地区，一些国际酒店品牌已经开始着眼商业地产，而国际品牌酒店投资商业地产一个重要原因就是是看中世博会，中杭州会展、旅游市场的发展潜力，比如，以旅游客、高级商务客为目标客户的喜来登酒店、希尔顿酒店，都希望能与旅游市场紧密结合。

　　面对近日广州，上海等地掀起的地产投资热潮，专业人士分析：世博和亚运会商机驱动以及酒店持续的品牌效应，成为了资本大鳄们下注率高，国际性品牌酒店纷纷圈地的主要原因。

　　然而，在这一轮酒店投资热潮中，有地方政府推动的因素，也有冒进的投资者身影。

　　对此，国内旅游行业投资分析师张帆认为，上海酒店的投资热已经到了需要控制的时候。世博会结束后，来沪游客数量会逐渐回归常态，如果在世博会前开业的酒店太多，将直接导致世博会后上海饭店客房数量过剩、房价下跌，甚至出现恶性竞争。张帆同时认为，在上海酒店业客房供应规模和世博会客源规模基本相当的前提下，关键在于提高管理能力，实现物尽其用。有关部门应该尽快建立一个全市酒店的查询和预订系统，这个系统应尽可能包括各个酒店的各方面信息，除了房间数量、套型标准、特色、位置、周围交通状况等信息外，即时的酒店房价和预订情况都应该显示。此外，张帆还建议，政府应当建立监控体系，防止酒店经营者囤积客房，抬高房价。

　　奥运会像一个酒店投资过热导致北京酒店空置率处于历史高位的典范，2007年、2008年开业的酒店是历史年份的一倍有余。目前的存量足够三年间消化。统计显示，2008年在北京有126家酒店开业，增加客房2.9万间。

　　地产虚热 冒进酒店投资者或遭抛弃恶果

　　目前与北京的一幕也在上海上演，上海即将召开的世博会，是不少酒店业主们的重要建设动力。许多开发商在开发地产的同时，不仅开发商业物业，也同时开发酒店。中粮集团酒店事业部副总经理陈敏认为：酒店和商业物业其实是完全不同的两个行业，复杂许多。面对不同的客户，对经济周期的敏感度不同。一个五星级酒店房间和服务人员的比例在1比1.5，和同等面积大小的写字楼和商铺相比，酒店单位面积的收入更高，但相比其高运营成本，平摊下来的回报率和商铺、写字楼相差不多。相比投资商铺和写字楼，一所同样面积的酒店，投资额几乎高于前二者的两倍。也许一栋写字楼可以凭借较好的地段获得长期的租约，而一家酒店却很可能因为细节的服务失去一个客人。

　　从业主的角度来说，中粮集团酒店事业部副总经理陈敏认为，酒店建设应该遵循市场规律，减少人为因素。由市场来判定，究竟是需要怎样的酒店。同时，作为行业协会，应该提供更多及时、全面的酒店业的发展信息。政府应该予以更多的投资引导。一个地区酒店数量是否过剩，问题严重到什么程度？而不是一个冷冰冰的数据。他说。

　　经济型酒店依然保持较高的出租率，应该多发展大众旅游的产品。