凯悦高管看上海市场：大跃进导致供求失衡

　　当下，五星级酒店在中国高歌猛进之际，凯悦酒店仍保持着舒缓的步伐。自1986年进入中国天津，凯悦至今在华只有14家开业酒店，35至36家在建酒店。

　　上海五星级酒店“入住率在下降”

　　如同商业地产走势一样，眼下五星级酒店也从一线城市往二三线城市快速发展。夏农说，中国酒店市场非常活跃，亚太区60%新建的酒店都在中国。不仅是北上广深的供应很充分，二线城市也越来越多。“我4月21日谈了一个项目，在乐清，是温州的外围，(我觉得)这种机会越来越多。以前管理公司并不会考虑(二三线城市)，觉得市场尚未成熟。现在二三线城市市场的回报率对业主、管理公司都算得来账。”

　　大跃进，必然导致部分地区供求失衡。夏农谈及，杭州、成都、天津、三亚等地，有太多的新建五星级酒店。原因在于政府希望引进五星级酒店，即使这类项目的经济性并不理想。另外，很多人对市场的了解并非那么细，有一家酒店开得好，于是十二家酒店开业全都是比较这一家酒店的数据。

　　“有的业主不在乎需求是否能消化供应，他们觉得引入五星级酒店很有面子，而且能有助于卖房子。”希尔顿一位高管提到了中国酒店市场的一个“特性”。

　　供求失衡，在夏农看来，这是周期的一个波段。夏农称，上海世博会新建了大量的五星级酒店，现在的入住率都在下降，但三年以后，可能又回到一个供求平衡的状态。酒店行业是有周期的，每七年是一个周期，这个过程对所有的酒店业主、管理公司而言是一个痛苦的过程，对消费者则是一个福音。“新开酒店比较多的城市价格压力比较大，比如上海。”

　　在前述希尔顿高管看来，短期内部分城市出现供大于求的状况也是正常的，这段时间会淘汰一些五星级酒店。

　　该高管认为，一线城市中，上海和北京算是相对稳定的，因为经历了奥运会和世博会，已经有大量的五星级酒店新开。而广州和深圳眼下新建酒店非常多，还有一些省会城市也是如此。

　　缺席的自持型酒店

　　对于今年的业绩，夏农持谨慎乐观的态度。“今年宏观趋势不是那么乐观，对整个酒店行业经营的压力会逐步体现。对开店分散的酒店来说，就是东方不亮西方亮。今年二线城市酒店的增长比较看得见，一线城市保持平稳的状况。”

　　目前，凯悦在中国的经营模式都是输出管理，也就是说，营业收入全部来自管理费，管理费基于酒店的收入和毛利，酒店即使是亏的，也会有收入。前述希尔顿高管说，一般而言，酒店开业成熟后毛利率会在50%、60%以上。

　　此外，夏农提到，凯悦在全球其他地方有超过100个自持型酒店。在中国目前还没有一个自持型酒店，等待市场条件成熟后也会考虑。

　　希尔顿在中国也没有自持性酒店。究其原因，前述希尔顿高管说，“酒店管理公司的盈利模式很简单，如果要当业主，就要涉及房地产，就非常复杂。”

　　香格里拉酒店集团是为数不多的特例之一，其在中国以自持型酒店为主。其中原因与香格里拉与嘉里同属一个母公司不无关系。嘉里的综合体项目中，总能看到香格里拉酒店的身影。（文/王齐）