分析称华侨城衍生产业价值将逐步体现

　　华侨城作为中国第一大主题公园企业，接待游客人数从2003年的480万上升至2010年的2000万人次，保持年均约25%的复合增长速度。

　　由此，我们分析，华侨城旅游业务再上一个新台阶：华侨城大旅游平台基本建立，由此所得衍生产业价值将逐渐得以体现。

　　目前，华侨城主题公园总规模位列全球第八，主题公园均分布于国内，已开业深圳欢乐谷、北京欢乐谷、上海欢乐谷、成都欢乐谷、深圳东部华侨城，而其他模式已运营的有深圳欢乐海岸、泰州华侨城（湿地旅游）。

　　另外，我们看好华侨城的发展潜力。华侨城历经25年发展，在其大旅游平台确立之际，在中国旅游行业快速发展的“天时地利”背景下，潜力巨大：中国已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国。中国2011年旅游消费需求总量为5656亿美元，仅次于美国；而2011-2021年全球旅游消费需求增速排名中国位列第三位，年均增速达9.1%。

　　与迪斯尼的比较：有望扩大衍生品产业

　　华侨城和迪斯尼同为主题公园的代表者，迪斯尼从第一家主题乐园开业至今已经56年，在全球已开业5家主题公园。迪斯尼毫无疑问是主题公园业界的翘楚，年入园人数高达1.2亿人次、总年收入380亿美元、净利润40亿美元；其中主题公园收入108亿美元，折合人均消费90美元。迪斯尼目前有美国加州迪斯尼、美国佛罗里达迪斯尼、东京迪斯尼、巴黎迪斯尼、香港迪斯尼，下一站为上海。

　　华侨城作为中国第一大主题公园企业，在国内已开业5家大型主题公园（仅计算欢乐谷、东部华侨城）。旅游人数是迪斯尼的16%，门票等景区收入仅为迪斯尼的6%。华侨城2010年入园2000万人次，景区业务年收入约40亿元、净利润约4亿元。

　　对比迪斯尼，华侨城的单位面积接待能力、重游率仍有较大发展空间：目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为迪斯尼的50%；欢乐谷重游率为30%~35%，低于迪斯尼50%的平均重游率水平。

　　而从收入结构来看，迪斯尼和目前的华侨城，本身纯主题公园的收入占比都不高（分别为28%、16%），但是各自分别衍生产品的利润贡献度都很大。目前的华侨城由于旅游人数的突破性增长，其衍生产品将逐渐向迪斯尼靠拢，诸如演出、动漫的占比会逐渐增大，商业、酒店盈利也会逐步增强。可以说，随着主题公园衍生价值的逐步体现，未来的华侨城将是星河湾、万达、洲际、宋城股份、奥飞动漫等的综合体。

　　大力拓展主题公园：保持“年均新增一家”

　　华侨城仍将快速发展，保持平均每年1家主题乐园的拓展。目前，单个欢乐谷的投资规模在10亿-15亿元，单个项目完整建设周期约3年半，而每个主题公园可获得1000-6000亩地不等的土地（乐园+配套商业等）。

　　多种旅游模式的创新使得主题公园的业务拓展、区域分布可更为密集，使得相邻城市也能顺利布点。除传统欢乐谷外，还大力开拓多种形态的旅游模式，包括泰州湿地旅游模式、昆明生态旅游模式、东部综合生态旅游模式、欢乐海岸休闲娱乐商业一体化乐园模式等。

　　例如，成都欢乐谷目前的年投资回报率约5%左右，年入园人数已达220万人，以人均200元的门票及其他消费计算，年收入约4.4亿元，以景区收入11%左右的净利润率计算，可每年贡献净利润约0.5亿元，目前的年投资回报率可达5%左右。

　　酒店业务仍处布局阶段

　　主题公园将为酒店带来大量客源，未来随着主题公园的扩张，华侨城酒店业务也将逐步拓展、盈利能力逐步提升。公司拥有超五星的洲际酒店、莱茵拉根酒店群等高档酒店以及经济型的连锁酒店城市客栈等，目前公司的酒店业务仍处于布局阶段，2011年公司酒店的入住率有明显提升。

　　在深圳本部拥有2家五星级酒店（华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店）、1家四星级酒店（海景奥思廷酒店）；在东部华侨城建设了中国首个主题酒店群（莱茵拉根华侨城酒店群），主题公园与酒店相辅相成，给酒店带来大量的客源。

　　此外，华侨城目前拥有970万平方米权益商品房项目储备，其中27%位于深圳，平均楼面地价为2700元，而销售均价可达23000元，平均毛利率可达59%。

　　分析认为，华侨城将成为未来闪耀的商业地产明星：商业地产的储备达300万平方米，占总储备的30%。其中目前已经建成基本已在运营的约73万平方米，包括深圳总部的55万平方米、深圳欢乐海岸8万平方米、成都项目10万平方米。

　　华侨城作为央企，同时也是国内主题公园的龙头企业，存在全国范围内的酒店、主题公园资源整合的机会；而地产业务作为主题公园业务最成功的衍生品，使得华侨城同样是16家批准以房地产为主业的央企之一。预计随着国企、央企整合的进程，华侨城作为行业龙头将享受更多的整合并购优势。