华侨城作为中国第一大主题公园企业,接待游客人数从2003年的480万上升至2010年的2000万人次,保持年均约25%的复合增长速度。
由此,我们分析,华侨城旅游业务再上一个新台阶:华侨城大旅游平台基本建立,由此所得衍生产业价值将逐渐得以体现。
目前,华侨城主题公园总规模位列全球第八,主题公园均分布于国内,已开业深圳欢乐谷、北京欢乐谷、上海欢乐谷、成都欢乐谷、深圳东部华侨城,而其他模式已运营的有深圳欢乐海岸、泰州华侨城(湿地旅游)。
另外,我们看好华侨城的发展潜力。华侨城历经25年发展,在其大旅游平台确立之际,在中国旅游行业快速发展的“天时地利”背景下,潜力巨大:中国已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国。中国2011年旅游消费需求总量为5656亿美元,仅次于美国;而2011-2021年全球旅游消费需求增速排名中国位列第三位,年均增速达9.1%。
与迪斯尼的比较:有望扩大衍生品产业
华侨城和迪斯尼同为主题公园的代表者,迪斯尼从第一家主题乐园开业至今已经56年,在全球已开业5家主题公园。迪斯尼毫无疑问是主题公园业界的翘楚,年入园人数高达1.2亿人次、总年收入380亿美元、净利润40亿美元;其中主题公园收入108亿美元,折合人均消费90美元。迪斯尼目前有美国加州迪斯尼、美国佛罗里达迪斯尼、东京迪斯尼、巴黎迪斯尼、香港迪斯尼,下一站为上海。
华侨城作为中国第一大主题公园企业,在国内已开业5家大型主题公园(仅计算欢乐谷、东部华侨城)。旅游人数是迪斯尼的16%,门票等景区收入仅为迪斯尼的6%。华侨城2010年入园2000万人次,景区业务年收入约40亿元、净利润约4亿元。
对比迪斯尼,华侨城的单位面积接待能力、重游率仍有较大发展空间:目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为迪斯尼的50%;欢乐谷重游率为30%~35%,低于迪斯尼50%的平均重游率水平。
而从收入结构来看,迪斯尼和目前的华侨城,本身纯主题公园的收入占比都不高(分别为28%、16%),但是各自分别衍生产品的利润贡献度都很大。目前的华侨城由于旅游人数的突破性增长,其衍生产品将逐渐向迪斯尼靠拢,诸如演出、动漫的占比会逐渐增大,商业、酒店盈利也会逐步增强。可以说,随着主题公园衍生价值的逐步体现,未来的华侨城将是星河湾、万达、洲际、宋城股份、奥飞动漫等的综合体。
大力拓展主题公园:保持“年均新增一家”
华侨城仍将快速发展,保持平均每年1家主题乐园的拓展。目前,单个欢乐谷的投资规模在10亿-15亿元,单个项目完整建设周期约3年半,而每个主题公园可获得1000-6000亩地不等的土地(乐园+配套商业等)。
多种旅游模式的创新使得主题公园的业务拓展、区域分布可更为密集,使得相邻城市也能顺利布点。除传统欢乐谷外,还大力开拓多种形态的旅游模式,包括泰州湿地旅游模式、昆明生态旅游模式、东部综合生态旅游模式、欢乐海岸休闲娱乐商业一体化乐园模式等。
例如,成都欢乐谷目前的年投资回报率约5%左右,年入园人数已达220万人,以人均200元的门票及其他消费计算,年收入约4.4亿元,以景区收入11%左右的净利润率计算,可每年贡献净利润约0.5亿元,目前的年投资回报率可达5%左右。
酒店业务仍处布局阶段
主题公园将为酒店带来大量客源,未来随着主题公园的扩张,华侨城酒店业务也将逐步拓展、盈利能力逐步提升。公司拥有超五星的洲际酒店、莱茵拉根酒店群等高档酒店以及经济型的连锁酒店城市客栈等,目前公司的酒店业务仍处于布局阶段,2011年公司酒店的入住率有明显提升。
在深圳本部拥有2家五星级酒店(华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店)、1家四星级酒店(海景奥思廷酒店);在东部华侨城建设了中国首个主题酒店群(莱茵拉根华侨城酒店群),主题公园与酒店相辅相成,给酒店带来大量的客源。
此外,华侨城目前拥有970万平方米权益商品房项目储备,其中27%位于深圳,平均楼面地价为2700元,而销售均价可达23000元,平均毛利率可达59%。
分析认为,华侨城将成为未来闪耀的商业地产明星:商业地产的储备达300万平方米,占总储备的30%。其中目前已经建成基本已在运营的约73万平方米,包括深圳总部的55万平方米、深圳欢乐海岸8万平方米、成都项目10万平方米。
华侨城作为央企,同时也是国内主题公园的龙头企业,存在全国范围内的酒店、主题公园资源整合的机会;而地产业务作为主题公园业务最成功的衍生品,使得华侨城同样是16家批准以房地产为主业的央企之一。预计随着国企、央企整合的进程,华侨城作为行业龙头将享受更多的整合并购优势。
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