缺10万张床 世博会引来酒店投资潮

　　上周，上海世茂皇家艾美酒店隆重开业。这座投资35亿元的酒店不论是体量还是高度，都足以摘得桂冠：其770间客房的体量，当之无愧地成为上海最大的单体五星级酒店。而它所在的大厦，则以330米的高度，雄踞浦西第一。　　这座规模庞大的酒店让人叹为观止。然而，如果把它放在沪上酒店建造浪潮中来看，不必过分大惊小怪。据不完全统计，上海今年要新增16家高星级酒店，从2007年到2010年，还要新增60个左右的高级酒店项目。而经济型酒店同样在猛增。　　世博会缺10万张床　　在徐家汇、外滩、陆家嘴地区，大大小小的工地星罗棋布。打桩机轰轰作响，吊车高高耸立，一派热火朝天的施工景象。正在紧张建设中的高星级酒店，一两年之后，它们就会与旁边已有的酒店一道，开门迎客。　　这一切都为了争夺一个商机：2010年世博会。为期半年的世博会给上海酒店业注入了无限的想象空间。根据预测，世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量60万人次，极端高峰日客流量80万人次。而根据上海市旅委的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，而去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。就算是加上2700多家经济型酒店，也只有17万张床位，缺口超过10万张。　　这样的需求量，让投资者心潮澎湃。其实，上海一直是酒店业的潜在市场，没有哪个酒店集团会在旁边观战，而不分一杯羹。就算不考虑世博会，上海连续13年的两位数经济增长，也对酒店业带来了持续增长的需求。根据仲量联行酒店集团的研究报告，2005年上海五星级酒店的入住率达到76.4%，还算理想；而去年的日均房价更是连续第六年创新高，达到1649元，比2004年的1417元增长16.4%。今年上海的日均房价将仅次于香港和东京，成为亚太市场最抢眼的明星。　　于是，国内投资商也好，海外酒店集团也好，无不是信心百倍地涌向酒店市场。国际顶级的酒店管理集团：州际集团、雅高集团、万豪集团、喜达屋集团……不遗余力地宣扬他们的中国计划，而上海，则是重中之重。已经进入中国的酒店集团正考虑把旗下全线品牌都引入中国。比如喜达屋集团拥有豪华精选、瑞吉、喜来登、威斯汀、福朋喜来登、W饭店等品牌，估计几年之内，旗下不同的品牌都会汇集到中国来。这样的现象并不多见。　　同时，一些已经在上海开业的顶级酒店，比如四季酒店和丽嘉酒店，正打算在浦东兴建第二家相同品牌酒店。卡尔森集团更是一步到位，同时在沪运作两个丽笙品牌酒店项目。这一切，在其他国家完全是不可想象的事。一位业内人士告诉记者，按照国际惯例，顶级酒店集团旗下的不同品牌，每个城市只能有一家，这是考虑到每个品牌都有一批忠诚度高的客户。而每个城市一家店，不仅吸引了忠诚客户，同时避免了内部竞争。但在上海，这个惯例已经打破了，因为上海的未来太诱人了。　　三路大军争先恐后　　在投资酒店业的狂潮中，存在着三类不同的力量。他们出于不同的考虑，都想赶上世博会的快车，对酒店抱有异乎寻常的热情。　　国际酒店集团坐收管理费　　由于高星级酒店的管理门槛比较高，品牌效应明显，所以酒店的投资方和管理方往往是不同的公司。目前，有47个国际品牌进入中国，他们大多是输出管理、输出品牌。记者询问了多个集团，在诸如中国经济不断增长之类官方理由的背后，其实还隐藏着另一笔精明账：那就是他们不用一分钱投资，直接就能获取高额的管理费。　　现在全国各地的投资方都在上马酒店项目，都想引入这些国际品牌。既然有人花钱造楼，他们只是提供管理，这些国际酒店大佬们纯粹是来拿钱的，几乎不用承担风险，无怪乎他们十分乐见中国的投资热潮。　　不过，在中国这块新兴的市场上，也时常有例外。香格里拉集团恐怕是唯一一个在中国自行投资的酒店集团。他们既当业主，又兼管理。去年7月，耗资1.35亿美元的浦东香格里拉大酒店二期开业，加上之前的一期，两幢楼合计有970间房间，成为上海规模最大的五星级酒店。即便如此，他们投资的脚步还没停止，静安区的香格里拉正在运作，估计2008年开出，客房数量达640间。从2005年到2008年，香格里拉要在中国开14家酒店、2家度假酒店和4家商贸酒店，平均每家酒店要花费8000万美元建设，那么几年时间内，他们在中国的总投资就达数十亿美元。　　房地产企业转攻高星级酒店　　几年前，就有极少数房地产企业参与酒店项目开发。去年3月的宏观调控开始后，众多的房地产企业开始涉足酒店，看中的是长期持有型物业。知情人士说，搞房产虽然利润高，但交税也多。如果把赚来的利润转化为投资，就能把一次性收益转为多年收益，这笔账怎么算都划算。于是，世茂集团、绿地集团、长峰房地产、鹏欣集团等等企业争先恐后地进军酒店产业。以世茂集团为例，他们先后投资了上海世茂佘山艾美酒店、上海世茂皇家艾美酒店。目前正在加紧建设北外滩世茂尊悦酒店，而且还在规划第四家世茂酒店。如此集中的攻势，并不多见。　　这些房地产企业实力雄厚，舍得花血本建造高星级酒店。不过，最终决定一家酒店身价的不仅是硬件，还有软件。委托谁来管理，大有讲究。不外乎有三个选择，也对应着三个档次的房间价（实价）：请国际酒店管理集团，其品牌效应可以保证房价在800元以上；国内酒店管理集团，600多元；投资方自己经营，房价只有三四百元。同样的硬件投资，最终价格的差异如此巨大，于是，投资方只有一个选择，那就是重金聘请国际管理者。　　据记者了解，国际酒店集团通常要收取两笔钱：其一是基本管理费，占营业额的2%到8%，哪怕酒店没有利润，他们也照收不误。还有一笔是奖励管理费，占毛利的3%到6%。这样算下来，很大一部分利润流入了管理方的腰包。业内人士估计，每年他们从中国赚取的管理费高达十几亿元。如果酒店生意清淡，管理方收入减少，他们会要求提高管理费比例。一旦投资方无力支付管理费，管理方拍拍屁股就走人。　　民营企业热衷经济型酒店　　酒店热潮中的第三股力量是民营企业。有实力的民企会参与高星级酒店开发，但众多民企实力稍弱，纷纷瞄准经济型酒店。中国经济酒店网负责人胡升阳告诉记者，民企在四处寻找投资机会，世博会让他们看到了金矿。很多企业仓促上阵，甚至不考虑地段，只要能找到合适的物业就开始装修运作，而且都自信地认为，肯定能在世博会把成本赚回来。于是，同一条马路上，常常是四五家经济型酒店“并肩战斗”。在柳营路共和新路口，锦江、如家、莫泰、新宇之星等知名连锁酒店扎堆在一起。　　目前，经济型酒店的运作模式主要有四种。最多的是直营，比如锦江之星有一半都是直营；第二种是合作投资，那些握有物业的企业，可以把临街厂房、办公楼出租给经济型酒店品牌，企业收租金就行。其余两种是加盟和委托管理，数量较少。主要是由于经济型酒店的管理相对容易，投资方基本可以胜任。　　经济型酒店的低门槛，让大批民企涌入这个市场。胡升阳感慨说：“投资已经过热了，原来不是这一行的，都来做酒店；原来是这行的，现在加倍扩张。”根据市旅委的预测，在未来2至3年内，上海经济型连锁旅馆将从现在的不到200家增加到1000家。　　发展规模多少为宜　　“如果把2010年世博会的峰值作为目标，酒店业显然会供过于求”，锦江国际酒店管理有限公司高级经济师赵焕焱如是说。根据他多年来保存的数据，上海酒店的供应量逐年上升。在高星级市场：2004年，有9家高星级饭店投入运营，新增客房2065间。2005年，新增12家，客房3313间；2006年，预计新开业的高星级酒店至少16家，客房约5123间；而在2007年到2009年，上海至少有60个在建拟建项目，客房总量超过2万间，平均每年增加7000间。　　在陆家嘴地区，除了现有的金茂凯悦和香格里拉一期二期，在建拟建新天哈瓦拉（约200间）、环球金融中心（约200间）、浦东四季酒店（约250间）、保利地块（约280间）、SHK陆家嘴美食城地块（约352间）、如果算上上海船厂地块，估计还要增加几百间。　　高星级酒店的增量，使得客房入住率逐年下滑。从旅委数据看，2005年，五星级饭店入住率72.33%，比上年下滑3.4个百分点；四星级68.70%，比上年下滑3.52。仲量联行则预计，2006年全年，入住率将继续下降2.3到4.3个百分点。　　业内人士透露说，高星级酒店入住率在60%到65%之上，才能交得起管理费，基本保本。从数据来看，今年一季度，上海四星级、五星级加起来，客房总数还不到2.4万间。然而在世博会之前，四、五年时间将新增2.5万间以上。不难想象，这会对入住率造成怎样的打击。　　发展更为迅猛的是经济型酒店。一个业内皆知的观点是：“在海外，经济型酒店与豪华星级酒店的比例为7比3，而在国内这个比例却是3比7，可见国内的经济型酒店有很大发展空间。”这种简单的逻辑很快吸引了各类投资方。今年，仅锦江之星、如家、莫泰、宝隆居家、格林豪泰、美兴、速8、假日快捷这8家国内外连锁，就要在沪新开约48家店。加上其他企业不少于70家的增量，今年的客房增量超过1万间。　　经济型酒店的投资方都希望在世博会之前收回投资，之后就稳拿利润。然而据知情人士透露，经济型酒店的房价没变，依然是一两百元，可物业租金却在逐年上涨。3年前，每平方米每天的租金在0.5元、0.6元左右，而现在，新签约的租金通常要2.5元/平方米·天。按照每平方米投资额800元到1000元计算，过去要三四年才能收回投资，现在至少在五年以上。　　借力苏浙酒店资源　　上海酒店业如此猛烈的发展态势，着实令人担忧。据赵焕焱分析，如果不加控制，上海酒店业将出现五个趋势：总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档饭店难以为继，饭店业健康发展受到威胁。他解释说，世博会期间，确实会一房难求，房价会翻倍，但高峰一过，房价马上下跌。　　如果不加控制，2010年之后，最先遭殃的就是经济型酒店。上有2、3星级酒店，下有各区县的“农家乐”乡村酒店。“经济型酒店已经抢走了2、3星级酒店的生意。如果供给过剩，星级酒店肯定会降价，当他们降到200元，那么经济型酒店从200多元降到多少呢？”　　如果控制酒店增速，如何应对世博会的需求呢？赵焕焱提出了一些新思维：利用周边地区的饭店业资源，制定家庭旅馆的实现办法，高峰时用全装修商品房接待。　　苏浙两省重点城市都在大力建造酒店，他们的房价比上海便宜30%以上，距离上海不过2小时车程，完全可以利用。杭州今年新增酒店数量达10%，凯悦、香格里拉、索菲特、雷迪森等品牌都已进入。宁波现有5星级酒店4家，2007年达到13家。苏州2004年酒店总数大约100家，现在筹备的酒店就有100多家。南京酒店行业的目标是：从2006年的123家南京星级饭店发展到2010年的250家。另一方面，房产市场整幢的新建装修房完全可以用作世博接待，在世博会之后适当降价出售，百姓与开发商都能得利。　　“现在很多投资方不了解行业情况，盲目进场，全国的五星级酒店都有过热趋势。而外行涉足经济型酒店，往往不规范，难以与品牌连锁店竞争。”因此，有必要加大行业管理的作用，以信息发布引导酒店业有序发展。赵焕焱告诉记者，国外行业公会作用很大，每开设一家新酒店，都要进行同业损害评估，避免因竞争而损害到双方利益。　　世博会是美妙的题材，也确实会创造巨大的需求，但一哄而上势必会跌得很惨。一个经典案例是昆明。同样是举办世博会，昆明原本只有1家五星级酒店，结果上马了四五家，其他星级的酒店业成倍增长。世博会过后，留下的是严重过剩的酒店。价格战横行，4星级酒店的房价才250元，普通酒店更是100元一个标间，行内人戏称“在昆明住三星级酒店的钱，到贵阳只能住招待所。”　　毋庸置疑，上海的情况和条件明显不同。但在一边倒的看好声中，我们也需要不同的声音。这是为了保证投资者的利益，更是维护整个酒店业的长远发展。

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