产权式酒店：法规仍陷空白 行业亟待规范

　　三亚80%的产权式酒店都在逃税！ 开元旅业集团董事长陈妙林在第七届全国产权酒店合作论坛上的发言，语出惊人。随着海南旅游地产的发展，产权式酒店的模式已经被越来越多的中小开发商利用。然而无论在海南还是全国，专门针对产权式酒店的法规，依然是一片空白。

　　17年砺变 旅游地产催生产权式酒店新一轮热潮

　　产权式酒店，是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（一般拥有产权证），分别出售给小业主。小业主将客房委托酒店管理公司统一出租经营，并且享受酒店的经营利润分红或者是固定比例的投资回报，同时享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。

　　中国最早的产权式酒店诞生于海南，可追溯至1993年。其后海南产权式酒店如雨后春笋般出现，许多原先的烂尾楼也纷纷变脸为产权式度假酒店而被盘活。产权式酒店的引入，一方面使酒店闲置的客房按照房地产形式迅速收回投资；另一方面也迎合了普通老百姓的不动产投资理财需求。17年来，随着旅游地产的迅猛发展，以今典集团红树林度假酒店为代表的股权式酒店也开始进入人们的视线：购买人通过购买分割酒店股权的方式，根据酒店经营情况享受一定分红，并享受全国置换入住红树林系列酒店的权利。股权式酒店脱胎于产权式酒店，是金融、理财、地产三者的结合。今典集团营销副总裁秦娜如是介绍。产权式酒店及相关衍生品，已成为旅游地产的重要组成部分。

　　海南建设国际旅游岛，房地产不能以住宅为重点，因为大量的空置将降低旅游环境。作为旅游地产，既要满足旅游需要，又要满足经营者的利益需要，应当想些办法盘活死屋。 住建部政策研究中心副主任王珏林在接受搜狐焦点网专访时表示。

　　2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，国际旅游岛建设正式步入正轨。海南房地产在短时间内聚集了全球的目光，热钱涌入，房价飙升，投资投机性购房比例大幅攀升。降低海南房屋空置率，已成为业界共识。然而，基于旅游地产第二居所的特殊性，任由海南房地产按传统模式走下去，必然无法摆脱死屋现象。而目前除了产权式酒店，分时度假产品、换屋系统、共管经营模式等整合资源式的旅游地产衍生品仍处于起步期。中国房地产业协会副会长朱中一在接受搜狐焦点网采访时表示：三亚应多发展产权式酒店等持有型物业，提高资源使用效率，降低泡沫风险。产权式酒店在旅游地产的一片莺歌燕舞中，迎来了又一轮热潮。

　　法规仍陷空白地带 行业亟待规范

　　产权式酒店主要关联四个利益集团：开发商，产权业主，政府，酒店管理公司。这其中任何一方的利益受到损害，都将导致矛盾的产生。尽管产权式酒店在中国已经发展了17年，但目前仍没有相关法规来规范产权式酒店的管理。在法规上的空白引起了管理上的缺位，纠纷不断。2004年，海南南海传说掀起了中国产权式酒店纠纷的开端。此后，成都、北京等地的产权式酒店也纠纷不断。近几年来，海南产权式酒店纠纷数量不断上升。2009年12月31日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布，其中提到：加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理。 应此要求，海口法制局正在海南范围内对产权式酒店进行调研，有可能出台针对海南的产权式酒店管理规范。

　　目前，产权式酒店纠纷主要集中在小业主与开发商之间。小业主签订合同时忽略了一些问题，如营业税和租赁税由哪方缴纳、翻新费由谁承担（海南一般酒店翻新周期为7年）、第一期租赁合同到期后的回报率问题、业主能够在什么样的时间段拥有多少天的免费居住权、是否能办到产权证开发商在签订合同时往往对这些问题含糊其辞，而国家又没有专门针对产权式酒店的合同范本作为业主的参考，导致后患无穷。海南天宇国际公馆筹建顾问李津，作为产权式酒店领域的资深专家，向搜狐焦点网表示：产权式酒店合同没有一个规范通行的标准版本，租赁协议由开发商和销售机构自己去想象，自己拟定。我们在买房时政府都有一个统一印刷的标准版本的售楼合同，政府对产权酒店为什么不能做出来一个标准版本的租赁协议呢？只要有这个东西在，开发商想象空间和操作空间受到很大制约，产权酒店的法律问题基本上都解决了，这个行业也就健康了。

　　从公众利益出发，产权酒店从土地出让，到产权销售直至开业后漫长的经营期，税收无处不在，无时不在。特别是开业后，其营业总收入5.55%的营业税和业主收益12%的租赁税是当地财政理想的永续不断的税源。而目前相关法规的缺失，使得开发商、小业主逃税漏税大行其道，直接导致政府税收流失的同时，也使产权式酒店的开发商和酒店管理公司面临极大的风险。开元旅业集团是一家以酒店业为主导，房地产业为支柱的大型企业集团，总资产100多亿，由于产权式酒店的税收、政策风险比传统酒店大，一直不敢进入这一领域。开元旅业集团董事长陈妙林表示：中国要发展产权式酒店，必须要过政策、税收、信誉三道坎。信誉缺失是整个中国社会的问题，而政策和税收需要政府来规范。希望尽快出台针对产权式酒店的管理规范，保证旅游地产健康有序的发展。