沪上经济型酒店遍地开花 将成房地产业投资新宠

　 经济型酒店成沪上投资新宠　　上海五合智库总经理邹毅上海的国际化引发了上海的会展经济、旅游观光活动的发展，这部分外来流动人口给上海商务酒店带来了源源不断的客户。综合分析上海当前的整个酒店业景气周期、经济型酒店的供需情况以及现有的成功案例，我认为经济型酒店以其较低的投资门槛和较高的投资回报，在未来的几年经济型酒店将成为上海房地产投资的新宠。　　谨慎进入经济型酒店市场　　上海在行置业著名投资专家姜新国投资经济型酒店因具备以下原则：一，投资人最好具备一定的酒店管理经验，或者是酒店专业出身；二，因为有很多有资金实力的连锁店都在积极进入这一市场，投资者如果没有准确的定位，成功的希望就不大；三，要有完善、系统的管理模式；四，没有一定的资金实力应慎入。另外，选址要慎重。　　近两年来，无论是对于“锦江之星”、“如家”、“速8”和“莫泰168”等经济型酒店品牌的先驱者，还是新近推出“汉庭快捷”新品牌的后来者，都在全国范围进行大规模的“圈地”扩张。而有着“世博经济”、“会展经济”等多重利好因素的上海更是“兵家必争之地”。仅普陀区武宁路周边就集中了“莫泰168”、“锦江之星”等数家经济型酒店，有的项目不过相距数百米，同质化产品的竞争激烈程度是可想而知。　　当初以价格优势吸引客户的经济型酒店，如今在沪上遍地开花，市场主动开发的因素似乎已经超过了客户需求的因素，而长期持续存在的“并购潮”、“加盟热”，也给市场敲起了警钟。笔者认为，对于当前“车多高架堵”的现象，行业的出路应该是早日从“圈地时代”转向“后台建设时代”。　　身份尴尬切忌盲目跟风　　经济型酒店是介于星级酒店和普通招待所、旅馆之间的一种旅店经营形态，定位就相当于国外的汽车旅馆。其特点用形象的比喻就是“一星的墙，二星的堂，三星的房，四星的床和五星的管理”，服务人员相对精简，采用非中央空调，控制成本，价格便宜，性价比高，强化服务意识。也正是定位原因，经济型酒店在沪上的身份略有尴尬，作为商务酒店有其局限性，特别是在上海这样的大城市，星级酒店林立，即使某些经济型酒店品牌已经签约一些大集团客户，对酒店单体的支持还是相当有限，因为这些集团中高级管理人员的商务活动，往往还是会选择星级酒店，而低层次的商务活动数量少、规模小，根本无法让经济型酒店吃饱。　　此外，业内人士估算，如果入住率保持在90%以上，大约3年经济型酒店就能收回全部投资，而高星级通常需要15年左右，高回报率成为上海该类酒店遍地开花的另一个原因。但事实上，经济型酒店的高投资回报背后是一本精明的管理账，是建立在成本控制和高出租率的基础上。一方面，选址会越来越难。经济型酒店需要贴近黄金地块，然而现在要在沪上找一个好地段难乎其难。另一方面，装修负担很重。上海莫泰连锁旅店营运部总监龚伟民曾算过一笔帐，每间客房的装修、租金、配套设施，在8万至10万元。盲目跟风，一哄而上，往往会使这个行业步入下坡路。　　后台建设>品牌效应　　据上海师范大学酒店管理专家介绍，在连锁酒店的发展中，100家是一个“槛”，100家标志着连锁酒店开始实现经营规模的“经验曲线”，在经济学意义上就是：当连锁酒店达到一定规模后，其平均每家单店的运营成本开始下降，连锁酒店总体经营利润开始大幅度上升。　　经济型酒店的规模和品牌是因素之一，但并不是决定性因素。一些经济型酒店在规模超过100家后其发展模式也在悄然改变，如“速8”经济型酒店是在2004年进入中国市场，第一阶段的目标是“圈地”，截止2006年底，在中国已有近100家，其中上海6家。而从今年起，他们将重心转移到第二阶段，即铺设网络平台，比拼管理模式和后台资源，在沪上的推广管理、广告投放侧重也将重新定位。而在目标方面，“速8”桃浦店负责人表示，在他们看来，平均房价达到每间200元，全年平均入住率达到60%（旺季80-90%，淡季20-30%）将是这个行业的“黄金分割”。　　此外，过多的加盟店也可能是一个不稳定的因素，在“圈地”时代，开的越快越好是硬道理，但很多酒店在加盟后才发现，品牌并没有给他们带来足够的客源和后台支持，而知名连锁酒店动辄开出几十万乃至上百万元的加盟费却成了最大的负担，事实上，对于品牌而言，“一家加盟店的退出”的负面影响将大大超过“十家酒店加盟带来的利好”。因此，对于仍然在沪上不断扩张的经济型酒店而言，审时度势先后从“圈地”进入“后台建设”时代，将是迟早的事。

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