“酒店+写字楼”商业模式抢占重庆市场

　　近期，酒店+写字楼的商业地产模式在重庆相当繁荣，城市中心区有协信中心、富力海洋国际、北城国际中心等成熟项目，而城市滨江景观资源带也出现这种模式的几大标志性项目，如国会中心、长江国际、喜来登等。开发商为什么会不约而同地选择酒店+写字楼+购物广场的模式？他们在开发建设、推广销售和后期营销管理方面有什么独到的优势，是否只要是这种模式就无往不利了呢？

　　成功范本大都会广场

　　在探讨这个模式的时候，位于解放碑的大都会广场是一个不错的范本，十几年来，大都会经历了几十轮的商业地产洗牌，该项目榜样地位屹立不倒，其商业氛围不减反增，且其产品品质和规划毫不落伍于新兴的商业项目。

　　大都会当时是全国定位最高的城市综合体，不过其成功之处并非在于其高的定位，而在于其规划、后期运营维护上。在解放碑，这样一个城市绝对的中心地段，需要一个样板项目。地段决定其当年最高标准的定位。在这个基础上，大都会在酒店、写字楼、购物中心规划上完全统一，重庆最高端的购物中心，重庆最高端的五星级酒店和甲级写字楼互相为配套，互为补充，实现共生双赢的效果。某行内专家分析。

　　客群一致是这种模式成功的关键

　　这种模式其实是城市综合体或类城市综合体，根据城市综合体的定义，就是它具备三个以上的功能组合，并通过各种业态的相互支撑和拉升，发挥其1+1+1>3的效果。协信中信营销经理黄晶说。

　　不过这种模式运营成功的关键是：客群定位是否一致，这是决定商业运营成功与否的关键，比如协信中心写字楼客群定位为世界五百强企业，酒店选择超五星级的锦江酒店。购物中心则与彩虹集团合作打造西南最大的奢侈品购物广场。他们业态不同但是客户其实是一致的。黄晶强调。

　　这中间其实是有一个逻辑关系的：商业地段决定产品档次，从而定位客群，客群决定后再选用与之相配的产品，如施工、用材、外立面设计、装修标准等硬件标准。黄晶总结。

　　第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司董事兼总经理胡裕华也持同样的观点：高档写字楼和酒店的匹配度相当重要，这也是目前这种模式的规划、运营的难点所在。其实不同业态的组合都没问题，但不同业态的客群定位一定要一致，否则会出现低档次的拉低高档次的现象。

　　在胡裕华看来，酒店+写字楼这种模式的弊端就是，业态定位和产品规划方面容易出现偏差。

　　物管运营团队提前介入规避管理运营风险

　　因为是写字楼、酒店两种或两种以上业态功能的组合，在产品规划上尤其要注意人流、车流、管理用房出现交叉的情况，处理得好就相得益彰，否则的极有可能产生负面影响。胡裕华强调。

　　解决的办法其实很简单，产品前期的时候，物管运营团队提前介入，即使是国际化大师也未必有后期管理经验，物管和运营公司在这个过程中，就使用问题一定要提出意见和建议，比如员工出入口、客户出入口、出租车招呼点的设置。空调的设置酒店是24小时开空调，写字楼晚上多数不上班，那么空调就需要分区分层设置等。胡裕华认为。