产权酒店发展缺乏制度规范 风险加剧

　　 目前我国房地产业和酒店业发展尚不规范，产权酒店作为二者的结合产物仍处于发展初期，相应的法律、法规不明确，使产权式酒店行业鱼龙混杂，各种恶意套现行为层出不穷，发展商和业主之间的权益纠纷时有发生。日前在海南省三亚市举行的全国产权酒店合作发展论坛上，与会的业内人士及专家表示，在产权式酒店发展的繁荣表象背后，其实已蕴藏着较大的风险。 引进经营模式变了味：房地产商造就产权酒店行业１０年前，产权式酒店开始在我国出现，并获得了较快发展。目前，在北京、上海、广州、成都、深圳、海口、三亚、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等大城市或旅游热点城市，已投入运营或正在建设中的产权式酒店超过５００家。 我国的产权式酒店是借鉴国外时权酒店概念，形成的一种房地产开发与旅游业结合的全新经营模式。 １９７６年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店业者，在全球首次进行酒店时权经营，即向旅客出售在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利，但这种经营模式引进到我国时，内涵却发生了变化：在国外，时权酒店从本质上讲是旅游产品而非房地产产品，由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，而我国的产权酒店则不仅要求投资者买断时段，还需进而买断产权，即开发商将酒店分割成许多独立单元产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店经营者获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 之所以会出现这样的变化，是因为国外时权酒店的开发者本身就是酒店经营者，而我国率先进入产权式酒店经营领域的却是房地产开发商，目前，这一行业的开发者以房地产开发商为主体。 上世纪９０年代中期，在海南省出现了我国最早的一批产权式酒店，当时因为一些在房地产泡沫中被套牢的开发商急于套现，就引入产权式酒店经营概念，换个包装以促销房地产。 因此，我国的产权式酒店往往形成开发商、酒店管理商和投资者三个利益主体，形成错综复杂的利益关系。 产权式酒店的诱人“馅饼”屡屡成为陷阱 作为一种新型的房产投资和旅游消费模式，产权酒店在中国出现并具备规模后，备受投资者关注，成为继证券、房地产后，又一重要的风险投资领域。 但是产权式酒店在我国往往成为房产开发商借以融资的一种方式，开发商借此盘活资产。海南及一些城市的烂尾楼或是位置偏僻的楼盘经过策划后，大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。 因此，在产权酒店的实际运作中，不少项目出现了问题：一些开发商将酒店客房售出后，酒店运营困难，在售房时承诺给业主的回报不能兑现；一些开发商在获取了巨额房产销售利润后，对酒店的运营置之不理，令许多产权酒店陷入困境。 记者在全国产权酒店合作发展论坛上了解到，当前我国产权酒店领域存在的主要弊端还包括： 虚假宣传。为了能够尽快把手中项目销售出去，牟取暴利，一些开发商以各种夸张、溢美之词包装宣传项目，虚构回报率，吸引投资者购买酒店产权。　　“４万元连一套一居室都买不到，却能使你成为拥有产权的五星级酒店的主人，每年可获得１０％－３０％的回报。”这是我国最早推出的产权式酒店项目“南海传说”的广告词，许多投资者就是在这样的广告语吸引下，成了被“南海传说”套牢的业主，至今一分钱回报都没拿到，而原来的开发商早已将项目转手，业主们打官司都找不到对象。 价格偏高。据了解，国内产权酒店标准间一般起价在２０万到４０万元之间，首付相当于人民币６万多元，而国际市场分时度假产品的平均价格约为８０００美元。 市场无序。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上，酒店成了半拉子工程，不能按期投入经营，更谈不上给投资者的回报。 海南泰达度假交换有限公司副总经理凌云认为，部分产权酒店抛出了高达８％以上的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭，但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得开发商和投资者之间纠纷不断。目前，在海口、三亚、青岛、成都等地，都有产权酒店开发商被业主起诉。 产权酒店行业发展应加强制度建设 全国产权酒店合作发展论坛主办机构上海友择投资咨询有限公司董事长张涛认为，随着城市可供应土地资源和传统房地产开发机会的逐渐减少，以及住宅消费开始向舒适性转移，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，在休闲度假旅游已成为国际旅游重要部分和国民经济重要支柱的背景之下，我国休闲度假旅游房地产发展势头强劲，尤其在沿海地区和旅游资源较为发达的地区，以产权式酒店为主要模式的旅游房地产市场未来将会获得良好的发展机会。 由于产权酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多行业要素特征，无法按传统行业实现归口管理，因此，应尽快解决产权式酒店的法律地位与行业规范化管理问题。在法律、政策、税收、营销、管理等各个层面上都需要进行制度建设，以促进产权式酒店行业的健康发展。 专家认为，我国产权酒店行业制度建设具体内容应该包括： 完善产权式酒店开发商信用监督机制。产权式酒店在国外流行已有三十年左右，它处于比较完备的信用体系和成熟的市场运行环境下，而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系，极易把产权酒店的投资属性变为投机，从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突，现行的《物业管理办法》难于保护投资者的利益。因此，目前对产权式酒店开发商、经营者信用进行有效监督是产权式酒店市场健康发展的基础。 明晰产权定义。目前的产权酒店充其量只是产权客房，从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，产权客房并无住宅或酒店的独立使用功能。目前，产权酒店共用部位的所有权属性不明确，客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁还存在争议。因此，与会代表呼吁政府有关部门就酒店产权证办理的细则和酒店产权分割制定详细标准。 规范行业标准。首先要规范产权酒店开发商、酒店管理方和业主三者的利益关系和责任关系；其次要完善开发商的市场准入机制和退出机制，投资商的实力应有审核程序，避免一些开发商赚一把就跑，在实际操作上，应要求开发商必须持有一定比例的酒店产权，这样开发商和酒店始终保持着一定的关系。

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