如家:从物业租赁到收购的策略转变

　　“开店犹如比赛”是经济性酒店业目前一大特质。吸引风投—快速扩展—上市套现使如家成了该领域的样板。而如家近期策略的调整，或许可以作为经济性酒店探讨如何长期发展的一个信号。　　如家策略生变　　在近日举行的“2007北京旅游博览会”上，如家开发部总监李晓军透露：“如家已决定收购中国邮政集团出售的部分宾馆，具体细节正在商议中。目前位于重庆的一家邮政宾馆几乎可以说已纳入如家囊中。”　　李晓军补充道：“我们的收购才刚刚开始，未来陆续挂牌的近400家邮政宾馆都在如家收购的考虑范围内，关键是报价、地理位置等条件是否符合如家定位。”　　早在邮政宾馆挂牌出售吸引众多买家之初，如家CEO孙坚就曾表示过对邮政宾馆的兴趣。此前如家一直以租赁物业的方式为主，此次收购将是如家首次收购物业资产，标志如家扩张道路上的一次转型。　　今年3月，中国邮政集团按照“成熟一批、推出一批”的思路，计划在2008年底前分期分批陆续推出旗下的400家邮政酒店。一时吸引无数国内外多家大型机构和酒店投资管理公司的关注。其中部分位于火车站、市中心等交通便利地区的二三星级宾馆更激起了对物业高度渴求的经济型酒店垂涎。据悉，锦江之星、如家、七天等都曾与邮政进行接触，希望能租赁或购买部分邮政酒店。　　锦江资深分析师赵焕焱评价：“如果能收购邮政部分房间规模小于200间的宾馆，确实可以在布局上先入为主，加快扩张步伐。”　　记者联系中国邮政集团公司主辅业务分离办公室求证，负责宣传工作的张主任称：“如家一直有积极的收购意向，但目前还没有签订具体合同。”他还表示，邮政宾馆单体的收购价格都在千万上，目前如家要一次性打包收购，资金上会有困难。　　第一批打包出售的11家邮政宾馆的买家为香港卓越金融有限公司旗下的“你的客栈酒店有限公司”。总体售价近两亿元人民币，最贵的一家售价近7000万元。　　旅博会上如家同时宣布改变加盟政策，加盟店与直营店比例将由以前的2∶8调整为3∶7，特许加盟费用方面也有相应调整，比如特许期由5年升至8年，特许初始费由30万元人民币/单店变为3000元人民币/间。政策调整的区域集中在北京、上海、广州、深圳、江苏和浙江六大区域。　　购买资产进行长期投资　　记者了解到，目前市场上知名的经济型酒店品牌在是否拥有物业方面大致分为两派，一派是以锦江之星和法国经济型酒店品牌宜必思为代表的“实业派”，另一派是以如家和七天为代表的“资本派”。　　全球酒店管理巨头法国雅高集团旗下的经济型酒店宜必思采取自建物业、拒绝加盟的模式。投资一个宜必思酒店大约需3000万元，平均每间房造价高达23万元，却只标不到200元的房价。锦江之星华北区总经理陈文哲一针见血地指出：“宜必思的策略其实与麦当劳相似，与其说他们在做酒店不如说是在作房地产。”宜必思重点布局的长三角、珠三角、西南以及华北地区近年来房价涨声一片，光是房地产增值这一块就使宜必思获利匪浅。　　锦江之星一直以来采取买租相结合的策略，直营店中约1/4为自有物业，在国内经济型酒店中拥有物业量最高。　　“资本派”则无一例外的采取租赁物业的开店方式，这也是大多国内经济型酒店采取的模式。吸引风险投资，扩张酒店网络布局，进行第二轮、第三轮融资进行高速发展。　　2007年发展最快的经济型酒店七天CEO郑南雁出身携程，手下五员大将没有一个从事过酒店行业。带领如家登陆纳斯达克的沈南鹏、汉庭商务和汉庭快捷的CEO季琦同样出身携程，他们擅长的正是资本运作，有分析人士指出：“他们在用做IT的手法运作酒店业，讲求的是包装概念，吸引热钱。”于是租赁物业成为最好的选择。目前，许多“资本派”经济型酒店正将全部精力投注在谋求海外上市。　　业内人士认为，此次如家涉足邮政酒店收购，可以看做如家从“资本派”向“实力派”倾斜的一个信息。锦江高级分析师赵焕焱指出，如家已经完成上市任务，现阶段会对自身企业发展进行长期、中期、短期的政策调整，保持品牌的稳健发展。目前如家已经具备购买优质资产进行长期投资的实力。　　资金压力和开店率如何平衡　　“七天”的一位市场经理称：“在一定的时间和区域内，合适的物业称得上是一种不可再生的稀缺资源。”根据2007 经济型饭店调查报告显示，北京、上海的平均涨幅在40%以上，为品牌扩张人为抬高所致。物业难求成为制约经济型酒店发展的最大因素。业内人士分析，如家此次扩大加盟店比例和涉足邮政酒店资产收购，两大变化均起到了规避物业制约的作用。　　除了竞争环境产生的压力外，压力还来源于资本市场。中信建投证券分析师沈周翔认为，资本市场高度关注企业的成长性，如家作为纳斯达克上市公司，要保持每年一定比例的增长率就一定要寻求新的利润增长点，促使如家从两方面进行转变。　　如家北方区经理孙一清也表示，如家作为行业的领跑者，要保持每年70%的开店率，只靠直营店无法达到扩张需求，因此发展加盟店成为快速完善连锁网络，寻求新的利润增长点的必然举措。　　但业内人士分析，如家通过上市融资，一年可供使用的资金在4亿元人民币左右，如果收购酒店占用过多资金，势必会削弱在其他方面的扩展力度。在以规模优势取胜的经济型酒店行业，收购物业存在风险，因为压缩资本空间后开店速度放缓，随时可能被竞争者赶超。　　业内人士普遍关心的是如家如何在支出大笔资金购买物业与保持每年70%的开店率上达成平衡，扩大加盟店比例的新政策则能对开店率起到促进作用?

本文链接地址：http://www.kuaijieair.com/news/show-13057.html