上海酒店业面临过剩危机

　　上海市宾馆业工会联合会秘书长、市旅委旅游市场管理处副处长陈雪羽日前表示，上海的酒店已经供过于求，如果不对市中心的新酒店投资项目加以控制，在世博会后，酒店市场可能会遭遇客房大量闲置的窘境。　　供应过量　　专家建议限制投资　　根据陈雪羽提供的上海酒店业发展现状和趋势调查报告，在中高端市场方面，2004年全市有9家酒店投入营运，新增客房2065间；2005年新增12家，客房3313间；去年又新增17家，客房5901间。预计今年内上海开业的酒店将达23家，客房数8576间。其中市场定位在五星级的有13家，客房5931间；定位在四星级的有10家，客房2645间。五星级的比重增加到69.16%，四星级占到30.84%。　　新型经济型旅店在沪扩张的势头更加迅猛。截至2006年9月底,上海已开业的经济型酒店有189家,，新增客房不少于10000间。这个数字加上中高档市场的8576间客房，2007年上海的新增客房总数至少有18576间，远远超过专家此前折算的市场新增需求量11584间。　　事实上，未来3年里，上海还将有大量新建酒店面市。在已公布的“十一五”商业规划中，几乎所有的区县都明确未来几年内重点发展酒店，特别是高星级酒店。　　其中，徐汇区规划2010年将新建、改建星级宾馆和经济型连锁酒店30家以上，提升低星级至高星级宾馆6家以上，实现全区住宿业总床位4万张，其中星级宾馆1.2万间客房，床位2万张左右。　　卢湾区已建成和将要发展的酒店及酒店式服务公寓项目有新新里一期、绿洲仕格维花园项目、东汇酒店、金色和平酒店等。另外，还将在太平桥地区建造礼兴酒店、尚贤坊酒店等高星级酒店项目。　　普陀区在“十一五”期间，甚至要开发超过90万平方米的酒店、酒店式公寓和公寓式酒店。仅长风生态商务区一地，未来五年就将有70万平方米酒店式公寓完成建设。邻近长风生态商务区的真北组团商贸群，也将新建17万平方米的公寓式酒店。　　闸北也将在新梅太古城、上海多媒体谷以及西藏北路中兴城新建3家五星级宾馆。　　而锦江之星今年在上海开业的门店将达到65家，客房8600间，到2010年其门店预计会突破100家，客房1.3万间。　　有关专家指出，从现在开始就应当对高星级酒店的新建投资予以限制，以避免世博会后酒店床位大量闲置。事实上，目前上海各级酒店的入住率并不高，2005年四、五星级酒店入住率均比2004年有所下降，但客房价格却在提升。　　此前，南京东路某知名饭店的总经理曾向《东方置业》表示，他担心世博会之后，酒店客房大量过剩，影响经济效益。　　利润率高　　港资纷纷介入　　与此同时，高价酒店带来的高额利润深深地吸引着在沪投资的众多房地产开发商。其中，香港开发商和部分海外投资银行对上海的酒店项目更是青睐有加，纷纷投以巨资购楼或者新建。　　4月3日，中新集团宣布，通过以5.05亿港元收购集商业、写字楼及酒店用途为一体的上海九久青年城项目。　　绿城中国年报也称，已在上海投资五星级酒店。而新鸿基更在上海陆家嘴开发豪华酒店WHotel和另一家豪华酒店RitzCarlton。嘉里建设则在浦西静安区开发香格里拉大酒店项目。　　海外基金对上海的酒店，尤其是高档酒店式公寓兴趣浓厚。　　2006年以来，上海高档酒店式公寓成为海外基金竞逐首选，市场表现受人瞩目：摩根士丹利收购中央公寓的其中一幢，并面向跨国企业驻沪员工放租；高盛则买下虹桥花苑酒店式公寓；花旗集团更是投资2000万美元携手波特曼海外等联合开发可能以石库门为特征的住宅式酒店。　　国外经济型酒店巨头对上海市场同样青睐有加，2006年上半年，“速8”在沪成立上海地区合作伙伴办公室，截至2006年年末，“速8”在上海的加盟店已达6家。同样美资背景的“格林豪泰”也在上海开了7家连锁加盟店。2006年年底和2007年年初，洲际集团旗下的2家假日快捷酒店将挺进上海，未来洲际将加速在上海的扩张。　　经济型酒店　　前景不乐观　　虽然上海酒店投资有潜在的过量风险，但来自五合智库的一份报告却显示，不同类型酒店未来将会有不同的市场前景：在经济型酒店趋于饱和的同时，高星级酒店特别是精品酒店仍然有一定的投资空间。　　尽管近几年海外资本频繁投资高星级酒店，但只要分析一下高星级酒店在上海的分布状况，就可发现目前资本对酒店地产依然保持着非常谨慎的态度。　　目前上海的25个五星级酒店全部分布在上海传统的CBD核心区域和上海顶级的富人区，如小陆家嘴区域，南京西路-人民广场-外滩区域，淮海中路-新天地区域，虹桥-古北区域。上海发展最成功的次中心商业区域徐家汇周边居然到目前为止还没有一家五星级酒店开业。这一现象可以反映出资本对于高星级酒店投资比较理性，甚至有些须保守。毕竟高星级酒店的投资金额大，影响面广。但一般高星级酒店的出租率比较高，利润比较丰厚，而且比较稳定，一直是投资的热门。目前上海的经济稳步发展，酒店业特别是高星级的酒店发展势头良好，高星级酒店投资前景明朗，可选择长线投资，获取稳定收益。　　相比之下，经济型酒店的情况就不太乐观了。据最五合智库研究部最新调查显示，在上海市场，经济型酒店保守估计已经达到甚至超过97家，并且这个数字将迅速刷新，上海未来经济型酒店在数量上将呈现全面井喷势头。　　此外，经济型酒店由于其自身的特点所在，投资金额小，投资门槛相对较低，质量上容易复制和趋同，难以形成差异化竞争，抗风险的能力也比较弱，不是一种较佳的长线投资模式。随着市场的饱和，利润摊薄将是未来不可回避的现实。

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